German Real Estate Capital-Anleihe: Gute Bonitätskennzahlen und attraktives Renditepotenzial - Anleiheanalyse


22.06.20 11:00
GBC AG

Augsburg (www.anleihencheck.de) - Cosmin Filker und Marcel Goldmann, Analysten der GBC AG, nehmen die Coverage für die Anleihe der German Real Estate Capital S.A. auf.

Die German Real Estate S.A. sei eine Emittentin einer Schuldverschreibung, die unter der Bezeichnung ETP (Exchange Traded Product) seit dem 20.04.2018 vertrieben werde. Dabei handle es sich um ein unbegrenzt laufendes Wertpapier, ausgestattet mit einem Kupon in Höhe von 3,0% und einer darüberhinausgehenden variablen Verzinsung, die eine Ausschüttung bis maximal 10% des Nennwertes vorsehen könne. Auch wenn das Wertpapier (https://www.gre-etp.de/) eine unbegrenzte Laufzeit habe, könne dieses erstmals zum 20.04.2023, also nach fünf Jahren, ordentlich gekündigt werden, womit es mit einer klassischen Anleihe vergleichbar sei.

Die Anleihemittel in Höhe von aktuell 18,43 Mio. EUR (geplantes Volumen: bis 30,00 Mio. EUR) würden über die Zwischengesellschaft German Real Estate Immobilien GmbH an Immobilien-Objektgesellschaften weitergeleitet. Insofern seien die Gläubiger des German Real Estate-ETP indirekt in Bestands- und Handelsimmobilien investiert, womit ein grundsätzlich hoher Sicherheitsaspekt vorliege. Die Anleihemittel würden dabei, neben klassischem Fremdkapital, als ein Finanzierungsbaustein der Objekte herangezogen. So liege derzeit beispielsweise für das Bestandsportfolio der German Real Estate-Gruppe, für welches ein Marktwert von 24,76 Mio. EUR kalkuliert werde, eine Fremdkapitalfinanzierung von 8,84 Mio. EUR und eine Finanzierung durch die ETP-Mittel in Höhe von 3,34 Mio. EUR vor. Sowohl für die Banken als auch für die ETP-Gläubiger sei damit eine hohe Sicherheit vorhanden.

Insgesamt umfasse das aktuelle Objektportfolio der German Real Estate-Gruppe 46 Objekte, davon seien 24 Objekte dem Bestandsportfolio sowie 22 Objekte dem Handelsportfolio zuzuordnen. Das Bestandsportfolio der German Real Estate Immobilien-Gruppe befinde sich in so genannten B- und C-Lagen, dabei überwiegend in den sächsischen Städten Chemnitz und Glauchau. Einzelne Objekte würden jedoch auch in Nordbayern (Kulmbach, Bayreuth) gehalten. Bei einer jährlichen Soll Miete von 1,42 Mio. EUR entspreche die auf den Verkehrswert bezogene Mietrendite von derzeit 5,7%. Mit dem Handelsportfolio, im Rahmen dessen vornehmlich Denkmalobjekte saniert und zu Wohnungen umgebaut würden, könnten nach Erachten der Analysten bis 2023 Verkaufserlöse von über 100 Mio. EUR erzielt werden.

Auf dieser Annahme aufbauend hätten die Analysten die künftige Geschäftsentwicklung der Objektgesellschaften prognostiziert, wobei sie hier eine quasi-Konsolidierung vorgenommen hätten. Sie würden dabei die Fähigkeit des Geschäftsmodells bzw. des aktuellen Portfolios auf den Prüfstand, insbesondere im Hinblick auf die Erwirtschaftung eines ausreichenden Gewinns zur Bedienung der ausgegebenen Schuldverschreibungen und Genussrechten stellen. Daraus abgeleitet hätten die Analysten sehr attraktive Bonitätskennzahlen ermittelt. Besonders der EBITDA-Zinsdeckungsgrad liege dabei im Mittelwert ihres Prognosezeitraums 2020 bis 2023 bei 6,39, womit selbst bei stärkeren Ergebnisrückgängen die Zinszahlungen noch gewährleistet seien. Zusammen mit den Verschuldungskennzahlen würden die Analysten die Bonität, auf Basis der von der GDV (Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft) vorgegebenen Grenzwerte, als sehr gut einstufen.

Die Analystenprognosen würden dabei auf der Annahme einer planmäßigen Entwicklung bei der Nachvermietung des Bestandsportfolios sowie bei den Neubau- und Sanierungsarbeiten des Handelsportfolios basieren. Diese würden damit den aktuellen Status Quo darstellen, welcher sich jedoch aufgrund der Corona-Krise jederzeit ändern könne. Gemäß Unternehmensangaben seien in den vergangenen Wochen auf den Baustellen Maßnahmen ergriffen worden, um das Ansteckungsrisiko so gering wie möglich zu halten. Aus heutiger Sicht gehe die Unternehmensgruppe dabei aus, die Fertigstellungstermine einzuhalten. Diese Einschätzung hätten die Analysten in ihren Prognosen berücksichtigt, wenngleich diese aufgrund der aktuellen Lage naturgemäß mit einer höheren Unsicherheit behaftet seien.

Um die Attraktivität der Anleihe der German Real Estate Capital S.A. zu ermitteln, hätten die Analysten diese einem Marktvergleich unterzogen, wobei sie hier die im Mittelstandsbereich notierten Anleihen mit einem gültigen Rating einbezogen hätten. Die im Rahmen dieses Anleihevergleiches ausgewählten Anleihen seien mit einem durchschnittlichen Kupon in Höhe von 5,69% und auf Basis der aktuellen Kurse einer durchschnittlichen Effektivverzinsung von 7,41% ausgestattet. Unter Einbezug des ersten möglichen Kündigungstermins errechne sich bei der German Real Estate-Anleihe eine Effektivverzinsung von 14,06% und damit deutlich oberhalb des Marktniveaus. Werde dieser hohe Wert in Verbindung zum Risikoprofil des Anleihemarktes gegenübergestellt, so lasse sich eine überdurchschnittliche Attraktivität der German Real Estate-Anleihe deutlich erkennen.

Im Rahmen einer Chance-Risiko-Regressionsanalyse liegt das Wertpapier deutlich oberhalb der Regressionsgeraden (+55,0%) und ist damit unserer Einschätzung nach stark überdurchschnittlich attraktiv, so Cosmin Filker und Marcel Goldmann, Analysten der GBC AG. (Analyse vom 22.06.2020) (22.06.2020/alc/a/a)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

Die diesem Artikel zugrundeliegende Finanzanalyse / Studie zu dieser Gesellschaft ist im Auftrag dieser Gesellschaft oder einer dieser Gesellschaft nahe stehenden Person oder Unternehmens erstellt worden.






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