5,5% EYEMAXX Real Estate-Anleihe "überdurchschnittlich attraktiv" - Anleihenews


25.06.19 11:00
GBC AG

Augsburg (www.anleihencheck.de) - Die EYEMAXX Real Estate AG (ISIN DE000A0V9L94 / WKN A0V9L9) gehört mit bislang sechs emittierten Unternehmensanleihen sowie zwei Wandelanleihen zu den erfahrensten Emittenten im Bereich mittelständischer Anleihen, so Marcel Goldmann und Cosmin Filker von der GBC AG.

Nachdem die Gesellschaft die ersten drei Anleihen bereits zurückgezahlt habe, stünden derzeit noch drei Anleihen mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 91,34 Mio. EUR sowie zwei Wandelanleihen mit einem Gesamtvolumen von 22,91 Mio. EUR aus. Zuletzt habe die Gesellschaft die in 2018 emittierte Anleihe (2018/2023) (ISIN DE000A2GSSP3 / WKN A2GSSP) erfolgreich auf 40 Mio. EUR (ursprüngliches Emissionsvolumen: 30 Mio. EUR) aufstocken und damit den finanziellen Spielraum zur Erweiterung der Projektpipeline weiter ausweiten können.

Mittlerweile umfasse die Projektpipeline der EYEMAXX Real Estate AG 23 Projekte mit einem Gesamtvolumen von knapp über 1,0 Mrd. EUR. Noch vor etwa einem Jahr habe die Projektpipeline ein Volumen in Höhe von 757,70 Mio. EUR umfasst, was den starken Ausbau verdeutliche. Bei den Projekten handle es sich dabei vornehmlich um Wohn- und Gewerbeprojekte in Deutschland und Österreich. Erwähnenswert seien dabei etwa zwei große Wohnprojekte in Schönefeld sowie ein Wohn- und Gewerbeprojekt in Mannheim, die ein Gesamtvolumen von über 540 Mio. EUR umfassen würden.

Beim Mannheimer Projekt Postquadrat, für welches der Baubeginn im ersten Halbjahr 2017 erfolgt sei und bei dem mit der Fertigstellung in Q4/2020 (EYEMAXX-Geschäftsjahr 2020/2021) gerechnet werde, seien bereits mehrere Teilverkäufe erfolgt und damit seien bislang knapp 50% des Projektes veräußert worden. Auch das in Schönefeld gelegene Großprojekt Sonnenhöfe sei im Rahmen eines Forward Sale zu einem Wert oberhalb der Erwartungen bereits vorzeitig veräußert und damit das Projektrisiko erheblich minimiert worden.

Zusammen mit dem zweiten Großprojekt in Schönefeld, welches unseren Erkenntnissen zur Folge kurz vor der Vermarktung steht, sowie unter Einbezug der dargestellten Projektpipeline rechnen wir für die kommenden Geschäftsjahre mit einem nachhaltigen Anstieg der Gesamtleistung, so die Analysten der GBC AG. Hier gelte es die Besonderheit zu beachten, wonach die EYEMAXX Real Estate AG in der Regel keine Vollkonsolidierung bei den Projektgesellschaften vornehme und daher der Großteil der auf Projektebene erzielten Erträge nur im Beteiligungsergebnis dargestellt werde. Insofern falle die Gesamtleistung optisch niedriger aus, als dies bei einer Vollkonsolidierung der Fall wäre. Nachdem im Geschäftsjahr 2017/2018 eine Gesamtleistung in Höhe von 26,52 Mio. EUR (VJ: 23,58 Mio. EUR) erzielt worden sei, sollte diese in den kommenden Geschäftsjahren auf über 30 Mio. EUR ansteigen.

Auf Ergebnisebene werde sich das hohe Rentabilitätsniveau auch in den kommenden Geschäftsjahren fortsetzen. Hauptsächlich hänge dies mit den At-Equity-Ergebnissen zusammen, die der Muttergesellschaft EYEMAXX als Nachsteuerergebnis zufließen würden und denen damit keine weiteren Kosten gegenüberstünden. Zudem dürfte EYEMAXX in den folgenden Geschäftsjahren die hohe Kostenkontinuität der vergangenen Geschäftsjahre fortsetzen und damit tendenziell überproportional am Anstieg der Gesamtleistung profitieren. Bei unterstellten Projekt-ROIs zwischen 15% und 20% sollte EYEMAXX, vor dem Hintergrund eines konstant hohen Rentabilitätsniveaus, das EBIT in den kommenden Jahren kontinuierlich steigern. Bei einer erwarteten EBIT-Marge von nahezu 60% sollte das EBIT in den kommenden Jahren auf nahezu 18 Mio. EUR klettern.

Damit sei für die Anleihegläubiger eine gute Basis für die Bedienung des Zinsdienstes gegeben. Zusätzlich zur Steigerung des operativen Ergebnisses sollte die Gesellschaft ein rückläufiges Finanzergebnis aufweisen. Wie die vornehmlich auf Unternehmensanleihen basierende Finanzierungshistorie der Gesellschaft zeige, habe der Zinssatz der ausgegebenen Anleihen bei den letzten Emissionen deutlich reduziert werden können. Im März 2020 stehe dabei die Rückzahlung der mit 8,0% vergleichsweise hochverzinsten Unternehmensanleihe an, wobei die Analysten der GBC AG bei der Refinanzierung von einer Verbesserung der Konditionen ausgehen würden. Der EBIT-Zinsdeckungsgrad sollte sich zwischen 1,5 und 2,0 einpendeln, was angesichts der hohen Stabilität der Geschäftsentwicklung sowie des zum Teil geringen Projektrisikos ein guter Wert sei.

Die zuletzt in 2018 emittierte 5,5%-Unternehmensanleihe sei im Marktvergleich sowie unter Einbezug des Unternehmensratings von Creditreform (BB) als "überdurchschnittlich attraktiv" einzustufen. Die umfangreiche Projektpipeline, die bereits im nennenswerten Umfang vorab veräußert worden sei, biete eine hohe Stabilität der Geschäftsentwicklung. Darüber hinaus sei EYEMAXX in der Vergangenheit sowohl hinsichtlich des Zinsdienstes als auch bei den Rückzahlungen ein zuverlässiger Anleiheemittent gewesen. (Update Juni 2019) (25.06.2019/alc/a/n)
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